“Kuće cine naselje, ali gradjani cine grad ” (Zan-Zak Ruso)

Urbanim pejsazom Kosova sve vise dominiraju boje novih cigala. Brzi procvat izgradnje je jedan od najupadljivijih aspekata perioda posle sukoba. Iako uvek nedostaju precizni podaci i brojevi, gradovi kao sto je Pristina jasno pokazuju da je proces razvoja urbanog zemljista u poslednje vreme intenziviran. Ovaj proces ima mnogo oblika, pocev od nesigurnog poseda – svog ili tudjeg privatnog zemljista, ili javnog ili drustvenog zemljista – od strane siromasnih ljudi i manjinskih drustvenih grupa kao sto su “mahale” Roma/ Askalija/Egipcana, pa do konsolidovanih oblika razvoja zemljista koji za rezultat imaju naselja srednje klase. Mnoge, ako ne i vecina ovih situacija nastale su kao rezultat neformalnog razvoja (jos jedan proces kojeg je tesko definisati koji je cak teze proceniti brojcanim podacima) u razlicitom obimu i na razlicite nacine, nepostovanja vazecih pravnih odredbi, ili zbog pravnih problema u vezi vlasnistva nad zemljistem, ili zbog nedostatka postovanja vazecih urbanistickih planova i gradjevinskih propisa.

Ipak, postoji nekoliko zajednickih aspekata i za naselja koja su nastala zbog neformalnog razvoja i za naselja u kojima su propisi u potpunosti postovani, a to su: gusta naseljenost oblasti; nedostatak prostora za kolektivnu infrastrukturu i kolektivnu opremu; nepostojanje zelenih oblasti i nepostojanje odgovarajuce integracije naselja u postojeci sistem puteva. Dok s jedne strane postoji generalno ocekivanje da sva neformalna naselja treba da budu legalizovana, postoji i siroko rasprostranjena pretpostavka da je obaveza javnih organa, posebno na opstinskom nivou, da svim takvim oblastima obezbede potrebnu infrastrukturu i javne usluge koriscenjem javnog novca, i ako je potrebno, koriscenjem postupaka eksproprijacije.

Cinjenica je da su medjunarodni zvanicnici kontinuirano pozivali centralne i opstinske vlasti da ispune svoje obaveze u pogledu materijalizacije prava na adekvatan smestaj, ukljucujuci obezbedjivanje odgovarajuceg stepena pravne sigurnosti smestaja licima koja nemaju tu sigurnost. [1]   Ova preporuka je ipak fokusirana na siromasna romska/askalijska /egipcanska naselja kao sto su ’Romska mahala’ i Du Korriku/Sitnicko naselje u opstini Mitrovica.

Generalna situacija na Kosovu se moze lakse razumeti u neformalnom naselju kao sto je pristinsko “blatnjavo naselje” Kalabrija/Emsir, gde je s jedne strane ogromna vecina stanovnika (vecina od njih su kosovski Albanci) kupila svoje zemljisne parcele, a originalni vlasnik zemljista je bio taj koji je odredio sustinski improviziran i neizbalansiran plan razvoja zemljista, cime je uvecao svoju dobit na racun opstih fizickih uslova i uslova zivota u naselju. Oko 15000 ljudi zivi u losim uslovima u gusto naseljenom naselju u kojem se medju ostalim problemima izdvajaju mali broj ulica od kojih su neke toliko uske da nije moguce normalno odvijanje saobracaja; malo javnih prostora i zelenih oblasti; nedostatak vecine osnovne infrastrukture, posebno kisne i fekalne kanalizacije, a ne postoje ni jasno razgraniceni javni trotoari.

Ipak, cinjenica da i u drugim formalno izgradjenim, bogatijim naseljima u Pristini moze da se identifikuje isti proces guste naseljenosti i nedostatka javnih prostora, jasno pokazuje da postoji sustinski jaz u nastajucem pravnom okviru na Kosovu koji regulise proces razvoja zemljista, odnosno nedostatak odgovarajuceg regulisanja procesa odredjivanja namene zemljista.

Postoji sve veca zabrinutost medju kreatorima politike i urbanistickim planerima u vezi potrebe da se regulisu uspostavljena neformalna naselja (i postojeca nelegalna izgradnja) i da se regulise buduca izgradnja u skladu sa zdravim principima urbanistickog planiranja i kriterijumima zivotne sredine, i to ne samo njihovom formalnom legalizacijom. Zaista, mnoge od predlozenih izmena vazeceg zakona o prostornom planiranju jasno izrazavaju ovu zabrinutost da nove zgrade budu bolje locirane u odnosu na postojece puteve i zgrade, tako da budu obezbedjeni bolji uslovi za kretanje i provetravanje. [2]   Ipak, to nije dovoljno: i u postojecem zakonu i u predlozenim izmenama ne postoje adekvatne pravne odredbe koje utvrdjuju kriterijume za odobravanje ovog najvaznijeg procesa razvoja zemljista, odredjivanje namene zemljista, u toku kojeg se nepodeljeni komad zemljista deli u parcele za izgradnju sa prostorom za put ili sistem puteva. Zajedno sa rastucim procesom vertikalnog zauzimanja postojecih parcela (kroz izgradnju blokova stanova), gradovi sustinski rastu i horizontalnim pripajanjem ranije nepodeljenih oblasti.

Da bi se uspostavili osnovni uslovi za odrzivu zemljisnu politiku, od sustinske vaznosti je da se obezbedi da su adekvatni principi definisani i pravno utemeljeni u cilju regulisanja ovog strukturnog procesa. Urbana legalizacija treba da ima u vidu izmedju ostalog, sledeca pitanja:

-          pravila kojih moraju da se pridrzavaju zemljisni planeri, ukljucujuci velicinu parcela, urbanisticke uslove i uslove okoline, integraciju sa postojecim sistemom puteva i infrastrukturom, itd.;

-          zahtevi za rezervisanjem mesta za javne prostore pri svakoj predlozenoj parcelizaciji zemljista za otvaranje puteva, infrastukturu, kapacitete, opremu, zelene oblasti itd., tako da se postigne bolji balans izmedju javnog i privatnog prostora;

-          definicija obaveza zemljisnih planera da otvore puteve, obezbede osnovnu infrastrukturu (posebno u pogledu kisne i fekalne kanalizacije), obeleze puteve i trotoare itd.;

-          tehnicki i administrativni postupci za davanje dozvola za parcelisanje zemljista;

-          norme u pogledu ugovora o prodaji nastalih zemljisnih parcela;

-          norme u pogledu registracije nove parcelizacije zemljista i nastalih parcela; i

-          mehanizmi za buducu regularizaciju u slucaju nezakonite izgradnje, ukljucujuci odgovornost planera za troskove koje pretrpe javni organi.

Materijalizaciju svih ovih odredbi konacno treba da promovisu opstinski zakoni o urbanistickom planiranju u skladu sa lokalnom stvarnoscu, ali do toga moze da dodje samo ako postoje generalne pravne odredbe na centralnom nivou. Iz ovog razloga pitanje parcelizacije zemljista treba da bude razmotreno u okviru tekuce revizije zakona o prostornom planiranju.

Do sada je proces parcelizacije zemljista na Kosovu razmatran iskljucivo kao pitanje zakona o privatnoj svojini, ukljucujuci ugovorne odnose izmedju vlasnika zemljista/ planera i kupaca parcela. Potrebno je da se shvati da je parcelizacija zemljista iznad svega pitanje zakona o javnoj imovini, uslov za sprovodjenje odgovarajuce i finansijski zdrave politike prostorne organizacije od strane javnih organa, sto je njihova obaveza, kao i pravo kosovskog drustva. Parcelizacija zemljista dovodi ne samo do nastanka individualnih zemljisnih parcela i izolovanih objekata, ona dovodi do pojave citavih naselja, a naselja cine grad.

Gradovi su rezultat zajednickog rada, a korist i teret urbanog razvoja treba da budu podeljeni u skladu sa individualnim i kolektivnim potrebama i interesima. Postojeci sistem u kojem je korist koja proizilazi iz urbanog razvoja u velikoj meri privatizovana, a rastuci troskovi padaju na teret drustva, ne sme da ostane nesporan. U pravnom sistemu mora da postoji odgovarajuca distribucija odgovornosti i troskova urbanog razvoja, posebno u vezi sa finansiranjem urbane infrastrukture. U postojecoj tranziciji ka drustvu sa slobodnim trzistem stanovnici Kosova moraju shvate da pravni pojam prava na privatnu imovinu podrazumeva ne samo individualna prava, vec i drustvene odgovornosti i obaveze. Placanje poreza na imovinu i racuna za komunalne usluge su obaveze svih gradjana. Obezbedjivanje urbane infrastrukture koju predvidja zakon je obaveza zemljisnih planera.

Izuzimajuci izuzetne okolnosti, ne treba da postoji potreba da javni organi eksproprisu privatno zemljiste u buducim procesima zemljisnog planiranja u cilju realizacije urbane infrastrukture, posebno imajuci u vidu da urbano zemljiste u privatnom vlasnistvu ima tendenciju da poskupljuje kao rezultat javnih investicija kroz javne radove, usluge i izmene u urbanistickim propisima.

Da bi se rastuci proces razvoja neformalnih naselja na Kosovu uspesno sprecio u bliskoj buducnosti, od sustinske je vaznosti da se prosire uslovi pristupa urbanom zemljistu sa obezbedjenim komunalnim uslugama, pri cemu je proces regulisanja buduce parecelizacije zemljista od najvece vaznosti. Vecina stanovnika Kosova je vec pokazala da oni mogu da grade koristeci sopstvene drustveno-ekonomske mehanizme. Ipak, za bolje gradjevine potrebni su ne samo bolji konkretni tehnicki zahtevi, vec i bolje regulisanje procesa planiranja zemljista koji je u osnovi tih procesa, kada se radi o parcelizaciji zemljista.

Ovo je clanak koji je objavljen u casopisu Ekonomist. Autor je Edesio Fernandes [3]   

 [1]   U skladu sa clanom 8 (a) Opsteg komentara 4 (pravo na adekvatan smestaj) Komiteta UN za ekonomska, socijalna i kulturna prava.

 [2]   Videti uredbu UNMIK-a br. 2003/30 o proglasenju zakona Skupstine Kosova o prostornom planiranju.

 [3]   Edesio Fernandes je pravnik i urbanisticki planer. Radio je na Kosovu kao pravni konsultant 2002, 2006 i 2007. godine. Kontakt adresa: edesiofernandes@compuserve.com